増築前に知らないと損してしまう工事費用と法律による制限とは?

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家に限らず、オフィスや工場など、現状の建物スペースが狭くなり、増築してスペースを増やしたいという要望は多い。しかし、増築に関しては、建築基準法上の法律の問題、そして構造上の問題などから、思っている以上に難しいものであることはご理解頂きたい。

また、工事費用についても事前にある程度把握していなければ、提示された見積り額とのギャップに悩まされることにもなり兼ねない。今回は、増築を考えているあなたのために、増築する前に必ず把握しておくべき項目について解説させて頂く。

 

増築時知っておくべき法律による制限とは?

まず、建物を建てる場合には確認申請の可否を確認しなければならない。その基準となるのが床面積だ。建築基準法上では延床面積が10㎡以上の建物を建てる場合に、確認申請が必要となる。これは増築でも同様のため、増築する部分の面積が10㎡を以上の場合は確認申請が必要となる。

では、確認申請が必要ということは、どのような意味があるのだろうか?これは、。これから建てようとする増築部分はもちろんのこと、既存の建物についても、その安全性等が現行の法律をクリアしているかを、役所及び民間の検査期間のチェックが入るということになる。そのチェックがクリアできるように、既存部分についても何かしらの手を加える必要が生じるということなのだ。

もちろん、全てのケースで既存建物に手を加えなければらなないというワケでない。既存建物と新築建物の繋ぎ方によっても異なるし、(繋ぎ部分をエキスパンションジョイントという縁を切る方法をもちいると緩和される)既存建物築年数によって大きく異なってくる。(1981年に新耐震基準が適用され、それ以前とそれ以降の建物の構造的強度が異なる)

よって、まずは増築する部分の面積、既存部分と増築部分のつなぎ方、既存建物の築年数が重要なポイントとなってくる。

 

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増築にかかる費用はどの程度か?

それでは、増築に係る工事費用はどの程度だろうか?工事費用は一般的に坪単価で表示されるが、ほとんどの場合、増築にかかる坪単価は新築時に比べて割高になってしまう。

1つ目の理由として、増築の場合、新築と比べて工事面積が小さい。建物の場合、建築規模が大きくなればなるほど、スケールメリットにより坪単価が低くなるが、増築の場合は建築規模が小さくなる方向なので、新築に比べると単価が高くなってしまうのだ。

2つ目の理由が、既存建物への工事が必要という点だ。増築する場合、既存建物のジョイント部分はもちろんのこと、既存建物のプランについてもリフォームが必要となることが多い。その分コストも嵩むということだ。

3つ目の理由が、仮設工事など工事準備の問題だ。増築は狭い敷地の中で、無理をして行うことが多い。よって、仮設工事で無理を強いられることも少なくない。工事環境が悪いことによる工事期間の延長なども考えるとコストは上がらざるお得ないのだ。

このように、増築の場合は新築時比べて坪単価で1.5〜2.0倍の工事用が必要となることも珍しくない。結果的に全て新築にしてしまった方が安かったということにならないように、増築と新築のコスト比較はしっかりと行いたい。

zochiku

 

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増築計画はどのように進めていけば良いか?

増築計画は設計者である設計事務所若しくは設計者のいる工事会社と進める形となる。上述した建築基準法上の規定は専門家でなければ対応ができないので、必ずどちらかの専門家に依頼するようにしよう。

依頼時にお願いすべきなのは、コスト比較だ。上述したように増築の場合は、単価コストが割高になる可能性が高い。当初は新築は検討していなかったとしても、実際に増築と新築のコストを比較して、新築のメリットが高ければ増築を選択する可能性も出てくるだろう。よって新築と増築のコスト比較は必ず行って頂きたい。

また、設計事務所と工事会社の違いだが、設計事務所に依頼した場合は、工事とは別に設計料が必要となってくる、工事金額や事務所によっても異なるが、住宅の場合であれば工事費の10%ぐらいが相場となる。大きな建物になればパーセンテージはより低くなっていく。

工事会社の場合は設計料を別途取られることは無く、設計事務所に依頼した場合に比べて安くはなるが、工事を第三者的な立場で監理する者がいないため、設計や工事の品質を保つという意味では設計事務所に依頼する場合と比べて、劣ることになる。

つまり、金額のみで決めるなら工事会社、金額よりも設計及び工事のクオリティを求めるのであれば設計事務所という選択となる。

 

最後に

今回は増築について、その注意点とポイントについて解説させて頂いた。実は増築に関しては世間を騒がせた姉歯事件以降、法改正により法律が厳しくなり、ほとんど増築が不可能な状況が続いていた。

しかし、確認申請の遅れや機能上の問題により、近年緩和される方法になった。現状においてはルールさえ守れば、増築のハードルはそれほど高くない。設計事務所や工事会社と協力して、是非とも理想の増築を実現して頂きたい。

 

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【記事監修】 山田 博保

一級建築士としての経験を活かした不動産投資家向けのコンサルティングやWEBサイトを複数運営。株式会社アーキバンク代表取締役。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。詳細は公式メールマガジンより。Facebookはこちら

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