知らずにいると痛い目にあう角地緩和の落とし穴とは

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角地の敷地に計画をしてもらいたいという依頼がきた時、角地緩和で建蔽率を10%上乗せできると思いこんでしまっていないだろうか。そこに落とし穴がある可能性がある。

建築士ならだれもが知っているだろう角地緩和という言葉。ご存知の通り、建ぺい率の緩和規定である。今回は、思い込みをしていると痛い目を見るかもしれない角地緩和について解説をしていく。

建ぺい率は、建築ボリュームを決める上での重要な要素であり、もし思い込みによりこの建蔽率を上乗せしたまま計画を進めたらどうなるだろうか?建築確認は当然下りない、施主の信用は失う散々な目に合う事は間違いない。

絶対にそうならない為にも、この記事をしっかり読んでいただき、理解を深めていただきたい。

 

角地緩和と建ぺい率を再確認

角地緩和と建ぺい率を再確認

「角地緩和」という言葉は、建築を実務とするものなら誰もが知っている言葉であろう。そう、「建ぺい率」を緩和できる事である。具体的には、「建ぺい率」が50%と指定されている土地であれば、10%割増しの60%とできるという緩和規定である。

 

狭小地などの計画であれば、非常に有利に働く緩和規定である。計画をする中では、頻繁に出会うものであるからこそしっかり理解をしておきたい。

ここでは、確認の意味で法文をしっかり確認しておこう。

・第53条 1項(建ぺい率の基本規定)

建築物の建築面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合(以下「建ぺい率」という。)は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を超えてはならない。
一  第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域又は工業専用地域内の建築物 十分の三、十分の四、十分の五又は十分の六のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
二  第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域内の建築物 十分の五、十分の六又は十分の八のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
三  近隣商業地域内の建築物 十分の六又は十分の八のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
四  商業地域内の建築物 十分の八
五  工業地域内の建築物 十分の五又は十分の六のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
六  用途地域の指定のない区域内の建築物 十分の三、十分の四、十分の五、十分の六又は十分の七のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの

[e-gov法令検索:http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201&openerCode=1]

・第53条3項(角地緩和規定)

前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあっては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあっては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。

一  第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
二  街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物

[e-gov法令検索:http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000201&openerCode=1]

 

角地緩和は特定行政庁が指定する

角地緩和は特定行政庁が指定する

前述した通り、角地における敷地については、建ぺい率が10%上乗せできる事が理解いただけるかと思う。

この条文を読めばイメージを持つことができるだろうが、そのイメージがそのまま正しい解釈となるのだろうか?

建築基準法は法律であるので、単純に解釈する法文もあれば難解な法文も存在する。

解釈事態はあくまで設計者側に委ねられるのだが、地方公共団体は、都市の無秩序な開発規制のためにも、条例や要項等により建築基準法の具体的解釈を定めている場合が多い。

つまり、今回の条文であれば、「街区とは?」「これに準ずる敷地とは?」「特定行政庁が指定とは?」と疑問を持ち、計画をしようとしている敷地と向き合わなくてはいけない。

「特定行政庁」とは以下のように定義されている。

建築主事を置く市町村および特別区の長、その他の市町村および特別区では、都道府県知事を指す 。

すべての都道府県、および政令で指定した人口25万人以上のには建築主事の設置が義務づけられている(建築基準法第四条)。つまり、人口25万人以上の市では建築主事を置くため、市長が特定行政庁となる。25万人未満の場合、都道府県と市町村の協議によって、知事か首長が特定行政庁になるが、人口10万人以上の都市の多くで市長が特定行政庁となっている。

都道府県および市は特定行政庁としての要件を満たす。それ以外の市町村であっても、都道府県知事の同意を得れば建築主事を置くことができるため、これらも特定行政庁の要件を満たすことになる。また、すべての特別区には原則として建築主事が置かれているため、各々の特別区も特定行政庁と見なすことができる。

特定行政庁となると、建築主からの建築確認申請に基づく建築確認を行い検査済証を発行することができるほか、建築許可や違反建築物に対する措置命令など建築基準法に基づく行政行為を行うことができる。

特定行政庁にはすべての事務権限を持つ「一般特定行政庁」と、一部の事務権限を持つ「限定特定行政庁」が存在する。限定特定行政庁では、一部の事務権限を都道府県(一般特定行政庁)が代行している。

「街区」とは、以下のように定義されている。

街区は日本の行政上は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川水路等によつて区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律第2条)と定義されている。住居表示で、例えば「永田町二丁目2番1号」の「2番」を街区符号という。街区の上位の住所の単位はであり「永田町二丁目」がこれにあたる。電柱や建物の壁面に設置されている街区表示板は、町・字と街区符号とを記載している。

そして今回忘れてはならないのが、「特定行政庁が指定する」という事である。

敷地の前に立った時や、住宅地図を見た時に「角地」だと思っても、特定行政庁が指定するものでなければならないのである。

早合点はいけない。

次に、特定行政庁が指定する条件を見ていこう。

 

各自治体の緩和に対する考え方

各自治体の緩和に対する考え方

特定行政庁が指定する通り、各自治体では角地緩和に対する考え方を規則等で定めている場合が多い、ここでは各自治体がどのように定めているのかを紹介していきたい。

①東京都目黒区

角敷地の建ぺい率の緩和
[条文 目黒区建築基準法施行細則第45条] 法第 53 条第 3 項第 2 号の規定により区長が指定する敷地は、その周辺の 3 分の 1 以上が道 路又は公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。) に接し、かつ、次の各号のいずれかに該当するものとする。
(1) 2 つの道路(法第 42 条第 2 項の規定による道路で、同項の規定により道路の境界線と みなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)が隅角 120 度未満で交わる角敷地
(2) 幅員がそれぞれ 8 メートル以上の道路の間にある敷地で道路境界線相互の間隔が35 メートルを超えないもの
(3) 公園等に接する敷地又はその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、前 2 号のいずれかに準ずるもの

[目黒区 HP:http://www.city.meguro.tokyo.jp/smph/kurashi/sumai/kenchiku/shinsei/kadotiiisumikiri.html]

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・2つの道路が、120度未満で交わること

・8m以上の道路に挟まれる敷地の場合は、道路間が35m以上離れていないこと

・道路ではなくて、公園の場合でも適用する

②千葉県市川市

市川市建築基準法施行細則第37条

(建ぺい率の緩和)

法第53条第3項第2号の規定により指定する敷地は、その周辺の3分の1以上が道路又は公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。)に接し、かつ、次の各号のいずれかに該当するものとする。

(1) 幅員がそれぞれ4メートル以上の2つの道路(法第42条第2項の規定により道路とみなされる道で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)で、その幅員の合計が10メートル以上のものが内角120度以内で交わる角地

(2) 建築物の敷地に接する道路の反対側又は敷地に接して公園等があり前号に準ずるもの

【市川市HP:http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000105089.pdf】

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・4m以上の2つの道路(合計幅員10m以上)が、120度未満で交わること

・道路ではなくて公園でも適用する

③東京都足立区

足立区建築基準法施行細則

(建築面積の敷地面積に対する割合の緩和)

第44条 法第53条第3項第2号の規定により区長が指定する敷地は、その周辺の3分の1以上が道路又は公園、広場、川その他これらに類するもの(以下この条において「公園等」という。)に接し、かつ、次に掲げる敷地のいずれかに該当するものとする。

(1)2つの道路(法第42条第2項の規定による道路で、同項の規定により道路境界線とみなされる線と道との間の当該敷地の部分を道路として築造しないものを除く。)が隅角120度未満で交わる角敷地

(2)幅員がそれぞれ8メートル以上の道路の間にある敷地で、道路境界線相互の間隔が35メートルを超えないもの

(3)公園等に接する敷地又はその前面道路の反対側に公園等がある敷地で、前2号に掲げる敷地に準ずるもの

【足立区HP:https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-shinsa/machi/kenchikubutsu/kakunin-kadochi.html】

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・2つの道路が、120度未満で交わること

・8m以上の道路に挟まれる敷地の場合は、道路間が35m以上離れていないこと

・道路ではなくて、公園の場合でも適用する

④神奈川県藤沢市

(建築面積の敷地面積に対する割合の緩和)
第17条 法第53条第3項第2号の規定により指定する敷地は、幅員がそれぞれ4メートル以上である2以上の道路(法第42条第2項の規定により指定された道と同項の規定により道路境界線とみなされる線との間に存する当該敷地の部分を道路として築造したものに限る。)に接し、かつ、敷地境界線の10分の3以上がこれらの道路に接するもの(2の道路の角に存する敷地であり、かつ、それらの道路の幅員の合計が10メートル未満であるものにあっては、それらの道路が当該敷地を挟む角を頂点とする長さ2メートルの底辺を有する二等辺三角形(当該敷地を挟む道路が法第42条第2項の規定による指定がなされた道である場合は、同項の規定により道路の境界線とみなされる線による二等辺三角形)である隅切り角の部分の敷地を道路として築造したものに限る。)とする。ただし、これらの道路が交差し、又は折れ曲る場合において、その部分の内角が120度を超えるときは、その道路は、2以上の道路とみなさない。
2 前項の規定を適用する場合においては、敷地が公園、広場、水面その他これらに類するもの(以下この項において「公園等」という。)に接する場合においてはその公園等を前項に規定する道路の一とみなし、前面道路の反対側に公園等がある場合においてはその公園等の反対側の境界線までを当該前面道路の幅員とみなす。

【藤沢市HP:https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/kentiku/machizukuri/kenchiku/kakunin/shinse-kensa/kakushukijun/kadochi.html】

ポイントは以下の通りである。

・4m以上の2以上の道路が敷地の3/10以上接していること

・2つの道路が、120度未満で交わること

・道路ではなくて、公園の場合でも適用する

⑤富山県富山市

角地緩和(富山市建築基準法施行細則第23条)

次の各号いずれかに該当するもの

(1)2つの道路(幅員6m以上のものに限る)からできている内角120度以下の角敷地で、敷地周囲の長さの3分の1以上がこれらの道路に接するもの

(2)間隔が20m以下である2つの道路(幅員6m以上のものに限る)の間にある敷地で、敷地周囲の長さの4分の1以上がこれらの道路に接するもの

(3)前2号のいずれかに準ずる敷地で市長が指定するもの

【富山市HP:http://www.city.toyama.toyama.jp/katsuryokutoshisouzoubu/kenchikushidoka/shinsa_all/kadoti_sumikiri.html】

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・2つの道路(幅員6m以上)が、120度未満で交わること

・6m以上の道路に挟まれる敷地の場合は、道路間が20m以上離れていないこと。また、敷地長さの1/4以上が道路に接するもの

⑥大阪府

(建ぺい率の緩和)

第四条

法第五十三条第三項第二号の規定により知事が指定する敷地は、次に掲げるものとする。

一 内角が百二十度以下の二つの道路によってできた角敷地で、その周辺の三分の一以上がそれらの道路に接し、かつ、次のイ又はロに該当するもの

イ それらの道路の幅員が、それぞれ六メートル以上でその和が十五メートル以上のもの

ロ それらの道路の幅員が、それぞれ四メートル以上で、敷地の面積が二百平方メートル以下 間隔二十五メートル以下の二つの道路の間にある敷地で、その周辺の四分の一以上がそれらの道路に接し、かつ、次のイ又はロに該当するもの

イ それらの道路の幅員が、それぞれのもの

六メートル以上でその和が十五メートル以上のもの

ロ それらの道路の幅員が、それぞれ四メートル以上で、敷地の面積が二百平方メートル以下のもの

三 公園、広場、水面その他これらに類するものに接する敷地で、前二号のいずれかに準ずると認められるもの

【大阪府HP:http://www.pref.osaka.lg.jp/houbun/reiki/reiki_honbun/k201RG00000835.html】

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・2つの道路が、120度未満で交わること

・それぞれの道路が6m以上で合計15m以上のもの

・それぞれの道路が4m以上で敷地面積200m2以下のもの

・道路に挟まれる敷地の場合は、道路間が25m以上離れていないこと

・道路ではなくて、公園の場合でも適用する

⑦高槻市

角地の緩和(高槻市建築基準法施行細則 第 40 条)

(建 ぺ い 率 の 緩 和 )

第 40 条 法 第 53 条 第 3 項 第 2 号 の 規 定 に よ り 市 長 が 指 定 す る 敷 地 は 、

次 の 各 号 の い ず れ か に 掲 げ る も の と す る 。

(1) 120 2

3 1 、か 、次 はイ

6

15

4

200

(2) 25 2 、そ

4 1 、か 、次

6

15

4

200

(3) 公 園 、広 場 、水 面 そ の 他 こ れ ら に 類 す る も の に 接 す る 敷 地 で 、

前 各 号 の い ず れ か に 準 ず る と 認 め ら れ る も の

【高槻市HP:http://www.city.takatsuki.osaka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/75/kadochi-kanwa.pdf】

ポイントは以下の通りである。

・敷地の1/3以上が、道路等に設置していること

・2つの道路が、120度未満で交わること

・それぞれの道路が6m以上で合計15m以上のもの

・それぞれの道路が4m以上で敷地面積200m2以下のもの

・道路に挟まれる敷地の場合は、道路間が25m以上離れていないこと

・道路ではなくて、公園の場合でも適用する

 

角地緩和とは本当に緩和なのか?

角地緩和とは本当に緩和なのか?

建築計画をしていく中では、本当に緩和なのかなんて考える事は無いだろう。それは、与えられた条件を満たせているのかしか普通は考慮しないからである。

ここでは、余談になる面もあるが、どうして角地緩和という考え方が存在するのか、確認をしていきたいと思う。

角地緩和は、角地で2つの道路に接している場合において、建ぺい率を10%できるという規定であるが、果たしてこれは緩和規定なのだろうか。

まず考えていただきたいのは、建ぺい率が割り増しされているのに、容積率は割り増しはされていないという点である。

実は、道路が2方向あるという事は、道路斜線制限が厳しくなっているとも考えられる。

道路が南側と東側にある場合を想像してみていただけたらわかるかと思うが、両方向の道路からの道路斜線制限によって、建物が制限される可能性がある。

一般的に道路斜線制限とは、低層階部分より高層部分において制限されるものである。

つまりこの角地緩和は、「道路斜線制限によって、厳しくなる低層階部分に存分に計画できるように建蔽率を割り増している」共考えられる。

計画上建蔽率が10%割りましてあるからと言って、建蔽率を最大限に使う事は総2階等を建てる事ができない理由ともなりかねないので注意願いたい。

 

まとめ

角地緩和は、特定行政庁が指定したものに限るとの条文を認識せずに、計画をしてしまった場合、万一指定が取れてない敷地であった場合には、痛い目を見る事になるので、注意が必要である。

必ず心得ておかなければならないのは、行政への確認を怠らないとの意識である。

建築確認は、市町村等である建築主事又は、指定確認検査機関に提出することができる。

確認申請提出前に、建築基準法の解釈で主事等に相談をされることも多いだろう。

もちろん、指定確認検査機関に確認をすれば良いところもあるが、迷うような要素の場合は結局指定確認機関から行政に確認するという流れになるので、正確な回答を望むのであれば、最初から行政に確認する事が得策だろう。

設計者が心得なくてはならないのは、手戻りが少なく、ミスを無くすという事を意識して行うべきであろう。

株式会社アーキバンク

建築に関わる専門知識、経験を活かし、建築や内装に関わる「ヒト」「モノ」「サービス」を効率的かつ有効に結びつけるため、建築関連のWEBメディア事業を中心に、WEBコンサルティング事業、コンテンツ販売事業を展開。ホームページはこちらより。

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