道路斜線は建築関係者以外でも知っているほど、ポピュラーな建築基準法の１つである。建物の高さを決定する重要な要素であるので、理解し確実に活用できるようにしたい。
しかし、実際には複雑で、その中身をしっかりと理解するには、かなりの時間を要するのも事実である。
今回は、設計者のみならず、施主側にとっても、理解できるように、道路斜線とその緩和方法について分かり易く且つ詳細に説明させて頂く。
道路斜線の位置づけについて
道路斜線は建築基準法上の建物高さを調整するための斜線制限と呼ばれる「道路斜線」「隣地斜線」「北側斜線」の１つである。
道路斜線は建物の敷地が接する道路の幅や用途地域によって建物高さを規制している。隣地斜線は隣接する土地と建物距離、及び用途地域によって建物の高さを規制している。北側斜線では北側に建つ建物の採光条件を確保するため建物高さを規制している。
いずれにしても、無秩序に高い建物の建設を防ぎ、快適な町並みと都市環境を形成するための法律となる。
今回は道路斜線に絞っての説明となるが、「隣地斜線」「北側斜線」も含めて把握しなければ、最終的な建物の高さを確定することができないのでご注意頂きたい。
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道路斜線の基本について
道路斜線は「用途地域」「容積率」によって適用距離と適用角度が変わり、建物の高さと位置が決まってくる。
適用距離は昭和６２年以降に追加されたもので、建物が道路からの距離を確保できていれば道路斜線の適用が免れるというもの。これによって街中で良くみかける道路斜線に沿って外壁が斜めになった建物が少なくなり景観も改善されるようになった。
下記表に用途地域及び、容積率毎の数値を記載したので確認頂きたい。
表１
| 容積率 | 適用距離 | 適用角度 | |
| 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 第１種中高層住居専用地域 第２種中高層住居専用地域 第１種住居地域 第２種住居地域 準住居地域 |
２００％以下 | ２０ｍ | １.２５ |
| ２００％超え３００％以下 | ２５ｍ（※２０m） | １.２５（※ 1.5） | |
| ３００％超え４００％以下 | ３０ｍ（※２５m） | １.２５（※ 1.5） | |
| ４００％超え | ３５ｍ（※３０m） | １.２５（※ 1.5） | |
| 近隣商業地域 商業地域 |
４００％以下 | ２０ｍ | １.５ |
| ４００％超え６００％以下 | ２５ｍ | １.５ | |
| ６００％超え８００％以下 | ３０ｍ | １.５ | |
| ８００％超え１０００％以下 | ３５ｍ | １.５ | |
| １０００％超え１１００％以下 | ４０ｍ | １.５ | |
| １１００％超え１２００％以下 | ４５ｍ | １.５ | |
| １２ ００％超え | ５０ｍ | １.５ | |
| 準工業地域 工業地域 工業専用地域 |
２００％以下 | ２０ｍ | １.５ |
| ２００％超え３００％以下 | ２５ｍ | １.５ | |
| ３００％超え４００％以下 | ３０ｍ | １.５ | |
| ４００％超え ３５ｍ | ３５ｍ | １.５ | |
| 構想住居誘導地区内住宅≧2/3×全体延べ面積の建物 | ３５ｍ | １.５ | |
| 用途地域の指定の無い建築物 | ２００％以下 | ２０ｍ | １.２５又は１.５ |
| ２００％超え３００％以下 | ２５ｍ | １.２５又は１.５ | |
| ３００％超え | ３０ｍ | １.２５又は１.５ |
※第１,2種住居地域においては（）内の数値となる。
では具体的なケーススタディで説明してみる。
第１種低層住居専用地域 容積率：２００％ 適用距離：２０ｍ 適用角度：１.２５
商業地域 容積率：６００％ 適用距離：２５ｍ 適用角度：１.５
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①建物の敷地内に２つの用途地域が存在する場合
建物の敷地内に２つの用途地域が存在する場合は平均の容積率を計算して適用距離と角度を算出する。下記事例を参照頂きたい。
第１種低層住居専用地域 容積率：２００％ 敷地面積：２００㎡
第２種中高層住居専用地域 容積率：４００％ 敷地面積：１００㎡
２００％×２００㎡／３００㎡＋４００％×１００㎡／３００％≒２６６％
よって、表１より適用距離２５ｍ、適用角度１.２５
第１種低層住居専用地域 ２００％ 敷地面積：２００㎡
商業地域 ４００％ 敷地面積：１００㎡
２００％×２００㎡／３００㎡＋４００％×１００㎡／３００％≒２６６％
よって、
第１種低層住居専用地域
適用距離２５ｍ、適用角度１.２５
商業地域
適用距離２０ｍ、適用角度１.５
②全面道路幅員が１２ｍ以上の場合
建築基準法５６条３により、第１種中高層住居専用地域、第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域、第２種住居地域、準住居地域において前面道路が１２m以上で適用角度が１.２５の場合、全面道路の反対側の境界線からの距離＋前面道路の幅員×１.２５の距離以上の区域内においては１.5となる。
③建物がセットバックした場合の道路斜線緩和
建築基準法５６条２により、建物が道路境界よりセットバックし、空地を設けた場合、道路等周辺環境への影響が低く抑えらえるということで、道路斜線制限が緩和される。セットバックの距離だけ反対側の道路境界線をずらすことが可能となる。
セットバック距離の算定において建物とみなされない部分
建築基準法施行令第１３０条の３より、セットバック時において建物として見なされず緩和される部分が存在する。下記に記載するので確認頂きたい。
物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で下記条件に合致するもの。
・軒の高さが２.３ｍかつ床面積の合計が５㎡以内。
・前面道路からの後退距離が１ｍ以上。
・前面道路に接する部分の長さに対して１／５以下。
ポーチその他これに類する建築物の部分で下記条件に合致するもの。
・前面道路の中心線からの高さが５ｍ以下。
・前面道路からの後退距離が１ｍ以上。
・前面道路に接する部分の長さに対して１／５以下。
道路に沿って設けられる門又は塀
・高さ２ｍ以下
・高さ１.２ｍ以上の場合は１.２ｍ以上の部分が網状その他これに類する形状
歩廊、渡り廊下等で特定行政庁がその地域の気候若しくは風土の特殊性を考慮して規則で定めたもの。
建築物の部分で高さが１.２ｍ以下のもの
④前面道路が２つある場合の道路斜線緩和
建築基準法施行令１３２条１より、全面道路が２つある場合、道路幅員が狭い方の幅員は、道路幅員が広い方の幅員を、その幅員の２倍且つ３５メートルの範囲内において適用できる。また、前面道路の中心線から１０ｍ以降の範囲についても、広い方の幅員が適用可能となる。
⑤前面道路の反対側に公園、広場、水面等がある場合
建築基準法施行令第１３４条より、前面道路の反対側に公園、広場、水面等がある場合は、周辺において空地が確保されているとみなされ、前面道路の反対側の境界線はそれら公園、広場、水面等の反対側の境界線にあると見なされる。
最後に
道路斜線は建物を設計する上で基礎的な項目であるために、設計のスタート段階においては必ず把握しておいてもらいたい。また基礎であると同時に複雑な部分もあるので、ミスのないように注意もしなければならない。
また、関連する「隣地斜線」「北側斜線」についても必ず理解をしておいて欲しい。その他、設計者にとっては一級建築士の試験においても必ず出題される項目でもある。
いずれにしても町並みに一定の規律を作り、快適な都市を形成するための規制であることは忘れてはならない。
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一級建築士
不動産コンサルティングマスター
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
