道路斜線制限とは、建築物の高さの制限である。 建築物の各部分の高さを、前面道路の対側の境界線等からの距離に比例して制限し、斜めの線で建築可能範囲を規定するものである。
ここでは、改めて道路斜線制限の原則と、その緩和規定について解説する。
道路斜線制限とは
まずは法文の定義を確認する。道路斜線制限は建築基準法第56条第１項第１号に規定されている。以下に条文を示す。
（建築物の各部分の高さ）
法第56条
第１項 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
第１号 別表第３(い)欄及び(ろ)欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表(は)欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表(に)欄に掲げる数値を乗じて得たもの
（中略）
第３項 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域内における前面道路の幅員が12m以上である建築物に対する別表第３の規定の適用については、同表(に)欄中「1.25」とあるのは、「1.25（前面道路の反対側の境界線からの水平距離が前面道路の幅員に1.25を乗じて得たもの以上の区域内においては、1.5）」とする。
（後略）
また、別表第３の内容をまとめたものを以下に示す。
上記の条文によると、用途地域とその容積率に応じて、(は)欄に示す適用距離の範囲内において、(に)欄に示す斜線勾配によって規制されるものが、道路斜線制限である。
逆に言うと、(は)欄の適用距離の範囲外については、道路斜線制限は適用されない。
いわゆる超高層ビルやタワーマンションの設計の場合、なかには再開発などによる緩和を適用している場合もあるものの、一般的には適用距離の範囲からはずすかたちでの棟配置として、道路斜線制限をのがれていることが多い。
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道路斜線制限の注意点
道路斜線制限については、その高さの基準について、ほかの高さ制限とは異なる注意点がある。
建築物の高さの基準
注意すべき点としては、道路斜線制限の対象となる高さの、その基準についてである。建築物の高さの定義については、施行令第２条にて規定されている。一般的には地盤面がその基準とされているが、道路斜線制限に限り、前面道路面の中心が、建築物の高さの基準となる。以下に条文を示す。
（面積、高さ等の算定方法） 施行令第２条 第１項
次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
（中略）
第６号 建築物の高さ 地盤面からの高さによる。ただし、次のイ、ロ又はハのいずれかに該当する場合においては、それぞれイ、ロ又はハに定めるところによる。
（中略）
イ 法第56条第１項第１号の規定並びに第130条の12及び第135条の19の規定による高さの算定については、前面道路の路面の中心からの高さによる。
（後略）
先に解説した通り、第６号イに示されている、法第56条第１項第１号の規定が道路斜線制限の規定である。
実際の計画に際しては、建築物の高さが二種類存在すると煩雑であるため、地盤面と前面道路面の中心のレベル差を押さえておき、道路斜線制限のチェックの際にはそのレベル差を加味してチェックを行なうとよいだろう。
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道路斜線制限の緩和
以上、ここまで道路斜線制限の概要について解説した。道路斜線制限については、下記に示す３つの要素、
① 用途地域と容積率
② 建築物の各部分の高さ
③ 各部分から前面道路の対側の境界線等までの距離
によって規制される、極めてシンプルな規制であることが理解できるだろう。しかし、道路斜線制限は基本的な内容はシンプルであるものの、実際には非常に煩雑なチェックが必要な規制である。そして、チェックを煩雑にしている要素が、道路斜線制限の緩和規定なのである。
道路斜線制限の緩和については、大きく分類すると、下記に示す３通りの緩和がある。
○ 高さ関係の緩和
○ 水平距離の緩和
○ 天空率による緩和
先にあげた道路斜線制限の３要素のうち、用途地域と容積率については緩和のしようがないため、高さと水平距離が緩和の対象となっていることが理解できるだろう。
また、住居系地域の場合、斜線制限の適用距離・斜線勾配が別に定められているケースがある。先にまとめた、別表第３の表の備考欄に記載してあるものがそれであるが、これも緩和の一種とみなすことができるだろう。
これについては上記の表で記載済みであるので、上にあげた３通りの緩和について、以下、順に解説する。
高さの緩和
道路斜線制限は、建築物の高さについての制限である。その高さについての緩和規定は、建築物の高さそのものを緩和するものと、高さの基準となるレベル、すなわち地盤面についての緩和、この２種類がある。
建築物の高さに算入されない部分
道路斜線においては、一定規模以下の塔屋類については、建築物の高さに算入しないことができる。以下に条文を示す。
（面積、高さ等の算定方法） 施行令第２条 第１項
次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
（中略）
第６号 建築物の高さ 地盤面からの高さによる。ただし、次のイ、ロ又はハのいずれかに該当する場合においては、それぞれイ、ロ又はハに定めるところによる。
（中略）
ロ （中略）法第56条第１項第３号に規定する高さ（中略）を算定する場合を除き、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の１/８以内の場合においては、その部分の高さは、12mまでは、当該建築物の高さに算入しない。
（後略）
ちなみに、上記の施行令第２条第１項第６号ロにおいて除外されている、法第56条第１項第３号の規定とは、北側斜線制限の規定である。これについては塔屋類の緩和は適用されない。
地盤面
敷地と、前面道路との間に高低差がある場合、高さの基準となる地盤面のレベルについて、緩和規定がある。以下に条文を示す。
（道路面と敷地の地盤面に高低差がある場合）
第135条の２ 第１項
建築物の敷地の地盤面が前面道路より１m以上高い場合においては、その前面道路は、敷地の地盤面と前面道路との高低差から１mを減じたものの1/2だけ高い位置にあるものとみなす。
（後略）
繰り返しになるが、道路斜線制限における高さの基準は、地盤面ではなく、前面道路面の中心である。したがって、が前面道路から相対的に高くなっている場合は、建築可能な高さが高低差のぶん不利になってしまう。それを救済する緩和規定である。
とはいえ、高低差がそのまま緩和されるわけではない。敷地が前面道路より１m以上高くなっている場合に限り、１mを超える高さの１/２だけの緩和である。
たとえば、敷地が前面道路より1.5m高い場合、１mを超える0.5mについて、その１/２、すなわち25cmだけ前面道路面が高い位置に存在すると仮定する形で、道路斜線制限が適用される。つまり、敷地が前面道路より1.5m高いところを、1.25m高いものとみなして制限高さが緩和されるわけである。
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水平距離の緩和
道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線までの水平距離に応じた斜線勾配によって高さが規制される。道路斜線制限のもう一つの緩和規定は、この水平距離を割り増しするかたちでの緩和である。この緩和についても、いくつかの種類がある。以下、順に解説する。
複数の前面道路がある場合
建築物の敷地において、前面道路がひとつのみとは限らない。建築物の敷地が、複数の前面道路に面している場合もごく一般的にある。
その場合、とうぜんすべての前面道路について道路斜線の制限があるが、それら複数の道路の幅員に大小の相違がある場合、施行令第132条において、一種の緩和規定が定められている。
一定の範囲においては、小さい幅員の道路を大きな幅員の道路と同じ幅員とみなすというものである。以下に条文を示す。
（二以上の前面道路がある場合）
施行令第132条
第１項 建築物の前面道路が２以上ある場合においては、幅員の最大な前面道路の境界線からの水平距離がその前面道路の幅員の２倍以内で、かつ、35m以内の区域及びその他の前面道路の中心線からの水平距離が10mをこえる区域については、すべての前面道路が幅員の最大な前面道路と同じ幅員を有するものとみなす。
（後略）
引用条文では省略したが、３以上の前面道路に接する敷地の場合、最大幅員の道路以外においても、以下同様に一定の範囲において小さい幅員の道路を大きな幅員の道路と同じ幅員とみなすことが第２項において規定されている。
計画道路等に面する場合
建築時の現況の道路幅員にかかわらず、敷地が都市計画道路や地区計画等の予定道路等に接道する場合、それらの計画道路等が前面道路とみなされる。また、壁面線の指定がなされている場合、その壁面線が道路境界とみなされる。以下にその条文を示す。
（前面道路とみなす道路等）
施行令第131条の２
第１項 土地区画整理事業を施行した地区その他これに準ずる街区の整つた地区内の街区で特定行政庁が指定するものについては、その街区の接する道路を前面道路とみなす。
第２項 建築物の敷地が都市計画において定められた計画道路（法第42条第１項第４号に該当するものを除くものとし、以下この項において「計画道路」という。）若しくは法第68条の７第１項の規定により指定された予定道路（以下この項において「予定道路」という。）に接する場合又は当該敷地内に計画道路若しくは予定道路がある場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める建築物については、当該計画道路又は予定道路を前面道路とみなす。
第３項 前面道路の境界線若しくはその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合又は前面道路の境界線若しくはその反対側の境界線からそれぞれ後退して法第68条の２第１項の規定に基づく条例で定める壁面の位置の制限（中略）がある場合において、当該壁面線又は当該壁面の位置の制限として定められた限度の線を越えない建築物（第135条の19各号に掲げる建築物の部分を除く。）で特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線又は当該壁面の位置の制限として定められた限度の線にあるものとみなす。
なお、第２項において、法第42条第１項第４号の都市計画道路が除外されているが、これはそもそも法第42条において、いわゆる第４号道路として認められていることによる。
空地による緩和
前面道路の反対側に水面等の空地がある場合には、道路境界線の位置について緩和規定がある。以下に条文を示す。
（前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合）
施行令第134条 第１項
前面道路の反対側に公園、広場、水面その他これらに類するものがある場合においては、当該前面道路の反対側の境界線は、当該公園、広場、水面その他これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす。
（後略）
つまり、公園・広場・水面等の空地も道路の一部とみなして、道路斜線制限を適用するという緩和規定である。なお、ここでいう公園・広場・水面等の空地には、鉄道の線路敷も含まれることが通達で規定されている。ただし、その通達である住街発第1164号「線路敷に係る敷地の斜線制限の取扱いについて」（昭和46年11月19日）によると、駅舎部分については、建築物とみなして斜線の緩和が認められていない。
後退距離
ここまで解説してきた水平距離の緩和規定は、計画の内容に関係なく、敷地の立地により緩和の内容が規定されるものである。したがって、計画の初期段階で制限の内容を確認しておけば、その後の計画内容の変更にかかわらず、制限の内容は一律である。
しかし、次に解説する後退距離による水平距離の緩和は、配置計画による後退距離に応じて緩和の内容が異動する。道路斜線制限が複雑となっているゆえんである。
まずは条文を以下に示す。
法第56条第２項
前面道路の境界線から後退した建築物に対する前項第１号の規定の適用については、同号中「前面道路の反対側の境界線」とあるのは、「前面道路の反対側の境界線から当該建築物の後退距離（当該建築物（地盤面下の部分その他政令で定める部分を除く。）から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう。）に相当する距離だけ外側の線」とする。
すなわち、建築物を道路境界線から後退して建築する場合、その後退距離だけ道路境界線が外側にある、すなわち道路幅員が後退距離のぶん広がるとみなされる。
なお、建築物のうち一定の条件をみたす部分については、後退距離の測定の際に除外される。上記法文において「地盤面下の部分その他政令で定める部分」とあるのがその部分であり、具体的には施行令で規定されている。以下に条文を示す。
（前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限に係る建築物の後退距離の算定の特例）
施行令第130条の12 法第56条第２項及び第４項の政令で定める建築物の部分は、次に掲げるものとする。
１ 物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で次に掲げる要件に該当するもの
イ 軒の高さが2.3m以下で、かつ、床面積の合計が５㎡以内であること。
ロ 当該部分の水平投影の前面道路に面する長さを敷地の前面道路に接する部分の水平投影の長さで除した数値が1/5以下であること。
ハ 当該部分から前面道路の境界線までの水平距離のうち最小のものが１m以上であること。
２ ポーチその他これに類する建築物の部分で、前号ロ及びハに掲げる要件に該当し、かつ、高さが５m以下であるもの
３ 道路に沿つて設けられる高さが２m以下の門又は塀（高さが1.2mを超えるものにあつては、当該1.2mを超える部分が網状その他これに類する形状であるものに限る。）
４ 隣地境界線に沿つて設けられる門又は塀
５ 歩廊、渡り廊下その他これらに類する建築物の部分で、特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況を考慮して規則で定めたもの
６ 前各号に掲げるもののほか、建築物の部分で高さが1.2m以下のもの
上記の特例に該当する建築物の部分については、たとえば、エントランスポーチの庇や、共同住宅のごみ置き場などが想定されるだろう。
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天空率の計算による緩和
最後の緩和規定は天空率によるものである。ここまで解説した２つの緩和規定は、道路斜線制限の制限内容について、その要素を緩和するものであるが、天空率による緩和は、一定条件を満たす建築物について、道路斜線制限そのものを適用除外するかたちでの緩和規定である。
道路斜線制限においても、他の斜線制限と同様に、天空率の計算による道路斜線制限の緩和が規定されている。基準法第56条の該当する条文を以下に示す。
（建築物の各部分の高さ）
第56条 第７項 次の各号のいずれかに掲げる規定によりその高さが制限された場合にそれぞれ当該各号に定める位置において確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については、それぞれ当該各号に掲げる規定は、適用しない。
（中略）
天空率じたいの解説はここでは控えるが、天空率の測定点である算定位置の基準線は、建築物の後退距離にかかわらず、前面道路の対側の境界線上となる。後退距離に関しては、天空率の比較となる、道路高さ制限適合建築物の決定の際に、後退距離による緩和が加味される。
建築計画上の道路斜線制限の検討
次に、実際の設計作業の中での道路斜線制限の検討について、以下、手順にそって解説する。
① 敷地そのものによる制限内容の整理
まずは、その敷地そのものにおいて適用される制限内容を整理する必要がある。
用途地域や基準容積率、前面道路の幅員はもちろん、道路と敷地の高低差や空地の有無などを確認し、それによって生じる斜線制限を確認する。
② 計画建築物による制限内容の整理
次に計画する建築物について、その後退距離を確認する。その際、後退距離の算定から除外される部分に注意する。そうして求めた後退距離によって、上記①の制限内容に修正を加える。
③ 建築物の確認ポイントから斜線の始点（道路境界線等）までの垂直距離を求める
④ 求めた垂直距離に斜線勾配を乗じて、制限高さを求める。建築物の高さ（道路中心からの高さに調整）が制限高さを超えないことを確認する。
以上が大まかな検討の手順となる。①については最初に一度確認するだけだが、②以降は、計画内容に修正が生じるごとに、再確認が必要である。
最後に
以上、ここまで道路斜線制限について、緩和規定を中心に解説してきた。道路斜線制限については、複数の緩和規定が並列して存在することが理解できたことと思う。
実際の計画においてはこれら複数の緩和規定が同時に適用されて、最終的な形態制限を形成している。それらを的確に把握して計画を進めたい。
また、建築物の後退距離については、計画の内容に従って制限内容が変化する。したがって、計画内容の変更が生じたときには、そのつど道路斜線制限の再チェックが必要となるので、おろそかにすることのないように注意したい。
また、なにぶん複雑な規定であるため、場合によっては条文の解釈や計画に対する適用について、判断に幅が生じることも多い。各行政においては、それらの取扱いについて独自のルールを定めているところもあるので、あらかじめじゅうぶんな下調べが重要である。
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一級建築士
不動産コンサルティングマスター
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
