自宅を建築したが、ベランダをもう少し増やしたかったなどの、欲は出てくるものだろう。
このよくある状況を施主から要望された時に、とっさに判断ができるだろうか？
実は法的にギリギリに建てていたなど、うっかりできますといって想定以上の問題が生じることもあるので、ここでは戸建住宅を想定した、ベランダ増築という観点からしっかり判断をできるような知見を身につけたい。
ベランダを増築したいと思うのは、どんな時か。
設計事務所や工務店などに、ベランダを増築したいと要求してくるシチュエーションとはどのような時であろうか。想定ではあるが、列挙してみたい。
・新築の時に作ったベランダの陽当たりがあまりよくなかった
このケースはありがちなパターンであろう。新築の時には、陽当たりの良さそうな方向にベランダを向けたつもりだが、いざ住んでみると思うように陽当たりがよくなかった。洗濯などが乾きにくい、もっと陽当たりが良い場所があるのに、あそこにあればよかった。
・ベランダの面積が足りない
このケースもおおいにありうるパターンであろう。新築してみたら、思ったより狭かった、家族全員の洗濯を干すほどに余裕がない。このような状況にあれば、もう少しベランダが欲しくなるものであろう。
・ベランダをつくれそうな場所が余っている
敷地が広く、余裕を持って建物を建てていると、ベランダをつくれそうな空間があったりするかもしれない。ベランダというものは、地上に出るのとは違ったプライベート的な楽しみもあるかもしれない。
このような条件下で、ベランダの増築を行いたいとの欲求が生じる可能性がある。
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ベランダを増築しようとした時の注意点
前述条件の中で、増築をしようとの要求が生じる可能性があるが、いざそのベランダの増築を行おうと思った時にどのような注意をしなくてはいけないのかをまとめてみたい。
・新築した時に建蔽率、容積率は余っているか。
ベランダを増築しようとした時に、確認申請の有無に関わらず、建築基準法に合致しているかどうかは、法適合として必要である。
建蔽率と容積率は、都市計画によって定められる訳であるが、ベランダを増築しようとした時に、建蔽率と容積率がオーバーしているようであれば建築基準法違反となるので、注意されたい。
詳しい事は建築士等に意見を求めるべきであると考えるが、法的に確認申請を伴う行為等でないと、建築士の関与義務等は生じないのが現実であり、それに関与しない状態で基準法に適合しない状態を問われる場合は建築主に責任義務が生じるので、よくよく注意されたい。
・増築に関係する法文の確認
増築等の確認申請は法文上以下のように定められている。
・六条 建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合(増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合（後略）)とある。
場合において、1号から3号に掲げる規模になる場合、そして増築については、増築後の規模が1号から3号に渡る場合においては、確認申請等が必要であると定義されている。
続けて、4号に関係する部分についてである。
6条1項において
「4号に該当する建物を建築する場合においても、確認申請出す」と書いてある。この建築という言葉については、2条13項において以下のように定義されている。
建築：建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。つまり、建築という言葉には、増築の概念が入っているので、確認申請対象となる。間違っても、4号だから、確認申請は不要だとの解釈には立たないでいただきたい。
続けて、確認申請不要となる場合の法文についてである。
法6条2項
前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が十平方メートル以内であるときについては、適用しない。
これについては、防火地域等以外においての増築部分の床面積が10平方メートル以下なら、確認申請不要ですとのことである。これは防火地域等の区域では使用できないので注意が必要だが、小さい増築であれば、適用可能である。
さて、上記のように増築の確認申請についてまとめてきたが、具体例を示して考えていきたいと思う。
①防火地域等外で、4号建物住宅、9平方メートルのベランダを増築
→これは、防火地域等以外で10平方メートル以下は申請不要と示されているので不要である。
②防火地域で、4号建物住宅、9平方メートルのベランダを増築
→ここでの法文解釈は、防火地域なので、防火地域外、10平方メートル以下は忘れてほしい。ポイントは、4号建物の増築は必要か否かである。そう考えると必要となる。
③防火地域等外で、4号建物住宅、11平方メートルのベランダを増築
→これは、防火地域等以外で10平方メートル以下は申請不要に合致していないので申請必要である。
④防火地域で、4号建物住宅、11平方メートルのベランダを増築
→②と同じく必要になる。
⑤防火地域で、木造3階(4号外建物)で、9平方メートルのベランダを増築
→②と同じく解釈を進める。増築後も4号外建物であることに変わりないので、増築後において1から3号に該当する場合は、確認申請必要との解釈になり、結論は必要となる。
⑥防火地域等以外で、木造3階(4号外建物)で、9平方メートルのベランダを増築
→これは、防火地域等以外で、10平方メートル以下は申請不要に合致しているので申請不要。
⑦防火地域で、鉄骨造平家述べ床面積、185平方メートル(4号建物)にベランダ10平方メートルの増築
→これは、増築後においても、4号建物である。4号建物における増築は、確認申請必要である。
⑧防火地域で、鉄骨造平家述べ床面積、195平方メートル(4号建物)にベランダ10平方メートルの増築
→これは、増築後においては、4号外建物である。増築後において、4号外建物は確認申請必要である。
以上のように事例を示したが、解釈は難しいところもあるので、建築主事の確認は、行っていた方が間違いないのであることには変わりないので、よくよく注意されたい。
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床面積はどのような形なら計上されると考えるべきか？
上記で示してきたように確認申請の不要、必要のポイントは床面積である。では、ベランダをどのように作ったら、床面積とカウントされるのかを考えてみたいと思う。
まずは法文から
施工令2条1項
三 床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
建設省住指発第115号 (昭和61年4月30日)
床面積の算定方法について
バルコニー、ベランダについて、外気に有効に解放されている部分の高さが1.1m以上ありかつ天井高さの1/2以上である場合においては、幅2mまでを床面積に算入しないとなっている。
このように考えると、概ねのベランダについては、床面積に算入されないということがわかるかと思う。ただ、ここからもう少し先に進んだ解釈が各建築主事等によってされている場合があるので注意が必要である。
確認申請という観点から考えると、2mを超える場合においては、超える部分に対して床面積に原則算入されるので、確認申請を伴わない行為で考える場合は、この値が目安となる。
斜線制限も注意である
ここまでは、床面積を主たる話題として話しをしてきたが、もう一つ大きな観点として考えられるのは斜線制限についてである。
ベランダを増築することは、一般的には建物を出っ張る方向でつくるであろう、すると、床面積に算入されないし、確認申請が必要ないからと安心しきっていると、斜線制限があたってしまい、違反となってしまったりする。
確認申請を出さないからというような考えは決して持たないでいただきたい。違反建築は、行政査察でもされない限り気づかれないかもしれないが、まともに部屋を一個増やそうなどという時に違反が発覚し、壊すはめになるかもしれない。だから、どんな状況であれ適法に建てるということを忘れてはならない。
さて斜線制限の話題に戻るが、建築主事により見解が異なる場合があるが、よく相談の上進めていくべきである。般的にベランダについては建物の一部としての取り扱いと考えられるので原則、高さ制限の対象になるものである。
建物を斜線制限なりに建てている場合などはうっかりベランダが斜線制限にあたってしまうことなどもありうるので注意されたい。また、道路側にベランダを増築するということもよくある話であろう。
問題となるのはセットバックの後退距離算定において、採用できる数値は、建築物までの最小距離であるので、ベランダが建物で一番出っ張る部分になってしまう場合などは、道路斜線算定が厳しい状況におかれるので、よくよく法適合しているかを確かめる必要がある。
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ベランダに屋根がかかる場合はどうなるのか
ベランダに屋根をかけたいというのは、当然の流れとしてありうる問題であろう。屋根をかける時に問題となるのは、一つはやはり斜線制限の問題である。
ベランダ手すり自体はよけてクリアが出来たとしても、その庇や屋根が斜線制限にあたってしまうことがあるので注意が必要である。後は床面積の問題であるが、原則屋根が掛かっていることによる、2m屋根不算入の原則は変わらない。
屋根が2mを超えて掛かっている場合などは、屋根の先端から2mまでを床面積に算入しないというのが原則的な考え方になる。
ベランダ周囲が袖壁に囲まれていたら
床面積を2m不算入とする原則は、開放性があることが原則となる。例えば、両袖が壁ある状態で、正面は開放されているという状態であるならば、両袖部分は床面積に算入されて、正面部分は2mまでは不算入というのが原則的な考え方になるかと思う。
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確認申請を出す行為となる際の注意点
施主がベランダ一つとってもどのようなものを望むのかを把握することは、できるものなのかという観点で行けば非常に重要である。
施主が確認申請を必要とするベランダ増築を望まれている場合はそれにむかい計画を進めていく訳であるが、増築を行う確認申請の場合は、基本的概念として、既存部分が適法である必要がある。
増築の際に適法であることを建築士が確認し、確認申請を出すという流れになるので、既存建築物が違反状態でないことは、よくよく確認せねばならない。違反状態のものは、原則撤去する等の処置が求められる。
しかし、確認申請を出さないから違反状態でよいのかといえばそうではないはずだ。建築士としての倫理観によれば、やはりなんらかの対応をしなければならないと考えるのが極普通の考えであろう。
どうしてこのような状態になったかは、施主と相談し把握していくべきである。故意につくられた違反状態であるとも限らないので、よく把握した中で対応を考えていきたい。
最悪の場合行政執行で改善を余儀なくされる場合なども考えられるので、そこに陥る前に、行政と相談をしていく中で、前向きな意見もでる可能性もあるので、傷が深くなる前に対応を進めるのが得策であろう。
最後に
いかがであったであろうか。ベランダを単に増築するというだけでも、様々な課題があることが浮きぼりになってきたのではないかと思う。
ベランダを増築するという施主からの要望があがった時に頭の中に、今まで述べてきた情報が浮かび上がり、解決すべき課題が明確になれば申し分ないであろう。知っているのと知らないのでは、施主からの信頼も大違いである。
確認申請の有無というところでの議論が中心となっているが、確認申請の有無は、さほど問題ではなく、いかなる行為であろうとも、基準法に基づき適法にすることが求められる。
建築を業として行っている方は当然にご存知かとは思うが、建築基準法は確認申請が有る無しに関係なく遵守すべき法であることに変わりはない。設計に対する責任は、設計をした建築士によるものとなる訳であるので、よくよく仕組みを理解した上で施主等に対してアドバイスをしていけたらと思う。
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一級建築士
不動産コンサルティングマスター
一級建築士としての経験を活かした収益物件開発、不動産投資家向けのコンサルティング事業、及びWEBサイトを複数運営。建築・不動産業界に新たな価値を提供する活動を行う。
